鲁贵卿：房地产项目“五项成本”的过程管控

发布时间：2024-04-27  人浏览

　　鲁贵卿：房地产项目“五项成本”的过程管控由于不可预见情况多发生在建安阶段，所以9博体育app下载官网，在方圆图中，将财务核算成本科目中的不可预见费计入建安费用；其他直接费主要指项目管理费、工程管理费，销售费用主要指销售代理、广告、推广等费用，财务费用主要指借款利息支出、办理保函期票的费用，公司管理费是指公司向项目收取的管理费，以上财务核算成本科目中的四项费用，都是不发生在项目实体上的，而是在开发过程中产生的费用，在方圆图中，统称为开发费用。

　　土地获取有多种方式，如公开招拍挂，协议转让等。在此环节重点关注楼面地价，关注土地是否为净地、关注地价款的支付节奏、关注土地规模指标是否能满足拟开发项目的定位需求、关注土地溢价的税费分担问题等。

　　前期费用包括报建费、可行性研究费、设计费、勘探测绘费、临时设施费、招投标管理费、施工图审查费、三通一平等。各项费用中，占比最大的是报建费（约占4%），控制的主要途径是申请报建费的减免和返还，可依项目具体情况争取。

　　建安费用包括岩土工程、基础工程费、土建工程费、机电工程费、配套设施费、配套工程费、室外工程等，其占总成本的比例最大。关于此项成本的控制，必须落实好“三限五控”的要求。“三限”即方案阶段限量、招标阶段限价、实施阶段限变；“五控”即在设计时控成本匹配、在招标时控认质认价、在实施时控签证变更、在结算时控结算审价、在支付时控工程款支付。

　　开发费用包括管理费、营销费、财务费。前面提到，开发费用主要与时间相关，其管控方向主要是控制开发周期，依靠对方圆图四大支撑之一进度的有效把控，只有踩好“时点”，把握好开发节奏，才能成功控制好开发费用。

　　税项成本控制应贯穿房地产开发全过程，事前进行税务策划，事中积极沟通落实，事后做好税务清算，总体做到“策划合理，归集准确，资料完整，合法合规”。

　　方圆之道其精髓在于，它阐述了房地产项目的收入、成本和效益，是有机结合的整体，是密不可分的，其中任何一项的变动，都和方圆图中所指的其他部分息息相关。成本的过分管控，可能影响品质，从而影响收入；收入的过分追高，可能会造成成本的大量增加。

　　“房地产投资项目成本管理方圆图”对于房地产企业的指导意义，在于它将房地产项目各阶段所遇到的机会和问题，综合而具体地表现在了一张小小的图上，使项目在分析机会、问题时不再孤立地只思考某个环节，而是可以全面地分析出其对项目整体开发的影响，从而为项目决策提供参考和依据，通过对收入、成本、支撑的把控，实现或超额实现项目的既定效益。

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